Eigenmittel und Nebenkosten: den Immobilienkauf vollständig planen
IKW Immokontakt Wohnideen GmbH · Stand: 10.11.2026
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Geldbedarfs beim Immobilienkauf. Entscheidend ist, welche Gesamtkosten entstehen, wie viel eigenes Geld tatsächlich verfügbar ist und welche laufende Belastung Ihr Haushalt tragen kann. Eine gute Vorbereitung stellt diese Fragen zusammen, bevor aus einem Wunschobjekt eine verbindliche Verpflichtung wird.
Kaufpreis, Nebenkosten und Reserve getrennt erfassen
Erstellen Sie eine Übersicht mit drei Bereichen. Halten Sie jede Position einzeln fest und markieren Sie, ob der Betrag bereits bekannt ist oder noch angefragt werden muss.
- Kauf und Abwicklung: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Vertragserrichtung und Beglaubigung sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Vermittlungsprovision.
- Finanzierung: vereinbarte Kosten des Kredits, eine allfällige Pfandrechtsbestellung und weitere im Angebot ausgewiesene Positionen.
- Einzug und Erhaltung: notwendige Arbeiten, Einrichtung, Umzug und eine Reserve für unerwartete Ausgaben.
Die tatsächlichen Beträge hängen vom Kauf, Vertrag und den anwendbaren Regelungen ab. Gebührenbefreiungen oder andere Begünstigungen sollten nur eingerechnet werden, wenn ihre Voraussetzungen und Fristen im konkreten Fall geklärt sind. Eine pauschale Prozentzahl ersetzt deshalb keine Kostenaufstellung. Quelle: oesterreich.gv.at – Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf.
Was zählt für Ihre Planung als Eigenmittel?
Für Ihre eigene Übersicht ist vor allem wichtig, ob das Geld rechtzeitig und ohne neue Rückzahlungsverpflichtung verfügbar ist. Listen Sie Guthaben und bereits geklärte Beiträge getrennt von erwarteten Zuflüssen auf. Ein geplanter Verkaufserlös oder eine noch nicht zugesagte Unterstützung ist nicht dasselbe wie vorhandenes Guthaben.
Ein zusätzlicher Kredit erhöht die Verschuldung und die laufenden Rückzahlungen. Er darf in der Haushaltsrechnung nicht wie unbelastetes eigenes Geld behandelt werden. Welche Mittel und Sicherheiten die Bank anerkennt, wird im konkreten Finanzierungsvorhaben geprüft.
Warum Kaufpreis und Bankbewertung verschieden sein können
Für die Finanzierungsprüfung betrachtet die Bank auch den Wert der Sicherheit. Dieser kann vom vereinbarten Kaufpreis abweichen. Deshalb lässt sich aus einer Beleihungsquote nicht einfach ableiten, welcher Anteil Ihres Kaufpreises einschließlich Nebenkosten finanziert wird.
Die FMA nennt für eine solide Wohnimmobilienkreditvergabe derzeit als Maßstäbe höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens für die jährliche Kreditbelastung und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen; die aktuellen Maßstäbe sind nicht als pauschale Zusage oder starre persönliche Anspruchsgrenze zu verstehen. Die Bank entscheidet nach ihrer Prüfung. Quelle: FMA – Wohnimmobilienkredite und FMA zum Ende der KIM-V.
Die monatliche Belastung realistisch aufstellen
Stellen Sie regelmäßige Einnahmen den laufenden Ausgaben gegenüber. Berücksichtigen Sie bestehende Kredite, Wohnen, Energie, Mobilität, Versicherungen und wiederkehrende Zahlungen. Rechnen Sie auch Ausgaben ein, die nur jährlich oder unregelmäßig anfallen. Ein Monatsüberschuss auf dem Papier ist erst dann hilfreich, wenn die Rechnung Ihren Alltag abbildet.
Prüfen Sie außerdem, was sich nach dem Kauf verändert: etwa Arbeitsweg, Betriebskosten oder Rücklage. Für einen Vergleich von Kreditangeboten sollten neben der Rate auch Laufzeit, Zinsbindung, effektiver Jahreszins, Gesamtkosten und die Bedingungen späterer Änderungen betrachtet werden. Eine niedrigere Rate allein sagt noch nicht, welches Angebot insgesamt günstiger ist.
Diese Unterlagen helfen beim ersten Gespräch
- Übersicht über Einkommen, laufende Ausgaben und bestehende Verpflichtungen;
- Nachweise zu verfügbaren Eigenmitteln und bereits geklärten zusätzlichen Beiträgen;
- Kaufpreis, Exposé und vorhandene Unterlagen zur Immobilie;
- Aufstellung bekannter Nebenkosten und geplanter Arbeiten;
- Ihr Zeitrahmen und offene Fragen zur gewünschten Finanzierung.
Die Bank kann je nach Beschäftigung, Objekt und Vorhaben weitere Unterlagen verlangen. Sensible Dokumente sollten nur über den dafür abgestimmten Weg übermittelt werden.
Den nächsten Schritt vorbereiten
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben im Bereich Finanzierung. Eine Anfrage dient der ersten Einordnung und ist keine Kreditzusage. Wenn Sie noch am Anfang der Suche stehen, hilft der Ablauf zum Wohnungskauf. Bei einem geplanten Verkauf finden Sie die Unterlagen für Eigentümer.
Allgemeine Informationen für Österreich, keine individuelle Kredit- oder Steuerberatung. Voraussetzungen, Konditionen und Leistbarkeit werden im Einzelfall geprüft.